Użytkowanie polega na obciążeniu rzeczy prawem do jej używania i pobierania jej pożytków. Użytkowanie jest niezbywalne, jego zakres można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków, a w przypadku nieruchomości również ograniczyć do jej oznaczonej części. Bez tego zastrzeżenia użytkowanie obciąża całą nieruchomość z jej częściami składowymi i przynależnościami. Prawo to ustanawia się w drodze umowy między właścicielem i użytkownikiem, w przypadku nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Uprawniony może złożyć oświadczenie w dowolnej formie (nawet w sposób dorozumiany), nie ma jednak przeszkód, by umowa notarialna zawierała oświadczenia obu stron.
Do ustanowienia użytkowania u notariusza należy przedłożyć między innymi podstawę nabycia (np. wypis aktu notarialnego obejmującego umowę nabycia, zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, przydział itd.), zaświadczenie Naczelnika Urzędu (w sytuacji, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia, a także gdy nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku a czynność ta została dokonana po dniu 1 stycznia 2007 roku). Wymagane mogą być także inne, dodatkowe dokumenty (np. aktualne: zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu, dla działek wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej).
Ustanowienie nieodpłatnej służebności osobistej opodatkowane jest podatkiem od spadków i darowizn (zwolnieniu podlegają członkowie najbliższej rodziny) a służebności odpłatne – podatkiem od czynności cywilnoprawnych.