Ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje najczęściej w drodze umowy, zawieranej pomiędzy właścicielem nieruchomości i nabywcą lokalu albo pomiędzy współwłaścicielami. Umowa taka, tak jak wszystkie umowy dotyczące nieruchomości, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa ta określa między innymi: rodzaj, położenie (miejscowość, ulica ale też i kondygnacja), skład i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, jak choćby komórka lokatorska czy piwnica, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, a także sposób zarządu nieruchomością wspólną, w przypadku rezygnacji z formy ustawowej.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu może zostać dokonane przez właściciela nieruchomości również dla samego siebie. W takim przypadku następuje to w drodze jednostronnej czynności prawnej, dla której również wymagana jest forma aktu notarialnego
Podstawowe dokumenty niezbędne do wyodrębnienia lokalu u notariusza to wypis z rejestru lokali oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu, niezbędny jest też rzut kondygnacji, na której znajduje się lokal. Notariusz też może potrzebować wyrysu z mapy dla gruntu, na którym znajduje się budynek, z którego będziemy wyodrębniać lokal, czy też zaświadczenie o nadaniu numeru porządkowego dla budynku.