Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność
rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Istotą tej umowy jest przejście własności rzeczy w zamian za cenę wyrażoną w pieniądzu. Najważniejszymi elementami tej umowy są:
• określenie stron umowy, czyli kupującego i sprzedawcy,
• określenie rzeczy będącej przedmiotem sprzedaży,
• ustalenie ceny sprzedaży.
Przedmiotem sprzedaży mogą być między innymi:
• nieruchomości,
• rzeczy ruchome,
• zespoły rzeczy i praw: przedsiębiorstwo, zorganizowana część przedsiębiorstwa, gospodarstwo rolne, spadek,
• prawa majątkowe zbywalne.
Podstawowe obowiązki sprzedawcy to: przeniesienie własności rzeczy na nabywcę i wydanie rzeczy. Wydanie rzeczy następuje przez przeniesienie posiadania. Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy.
Podstawowe obowiązki kupującego to: odebranie rzeczy i zapłata ceny. Cena powinna stanowić ekwiwalent świadczenia sprzedawcy. Istotą ceny w ramach umowy sprzedaży jest jej pieniężny charakter. Nie jest możliwe uiszczenie ceny w innych aktywach niż środki pieniężne.
Należy pamiętać, że własność sprzedanej rzeczy przechodzi ze sprzedawcy na kupującego w momencie podpisania notarialnej umowy sprzedaży.
W akcie notarialnym ustalone zostają takie kwestie, jak: przedmiot umowy, cena, termin i forma płatności oraz termin wydania w posiadanie.
Możemy wyszczególnić trzy podstawowe rodzaje przedmiotów umowy sprzedaży, które muszą być zawarte w formie aktu notarialnego: lokal stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz nieruchomość gruntowa zabudowana lub niezabudowana.
Do zawarcia umowy sprzedaży należy przedłożyć między innymi podstawę nabycia (np. wypis aktu notarialnego obejmującego umowę nabycia, zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, przydział itd.), zaświadczenie Naczelnika Urzędu (w sytuacji, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia, a także gdy nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku a czynność ta została dokonana po dniu 1 stycznia 2007 roku).
W zależności od rodzaju przedmiotu umowy wymagane mogą być inne, dodatkowe dokumenty (np. aktualne: zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu, dla działek wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aktualne zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach).
Umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.